Investir dans l’immobilier locatif est un choix judicieux pour diversifier son patrimoine et bénéficier de revenus complémentaires. La location saisonnière de courte durée offre des avantages non négligeables, notamment en termes de rentabilité. Mais comment optimiser son investissement en profitant des dispositifs de défiscalisation immobilière ? Cet article vous présente les principales solutions pour réduire vos impôts lors de l’achat d’un bien immobilier destiné à la location saisonnière de courte durée.
Le régime fiscal du micro-BIC
Le régime fiscal applicable aux locations meublées non professionnelles est le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le micro-BIC est une option simplifiée qui s’applique lorsque les recettes annuelles tirées de la location ne dépassent pas 72 600 €. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, représentant les charges et frais d’exploitation, ce qui permet une réduction significative de votre imposition.
Notez que le micro-BIC s’applique automatiquement si vous remplissez les conditions, sauf si vous optez pour le régime réel d’imposition.
Le régime réel d’imposition
Si vos revenus locatifs dépassent le seuil du micro-BIC ou si vous souhaitez déduire vos charges réelles, vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition. Ce dispositif vous permet de déduire l’ensemble des charges et frais liés à votre investissement locatif (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, etc.). Le régime réel est particulièrement intéressant si vos charges sont supérieures à l’abattement forfaitaire du micro-BIC.
Il est important de noter que l’option pour le régime réel doit être exercée avant le 1er février de l’année suivant celle au cours de laquelle les revenus ont été perçus.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif spécifique aux locations meublées non professionnelles. Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez remplir certaines conditions : ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel, percevoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an ou représentant moins de 50 % de vos revenus globaux. En tant que LMNP, vous pouvez amortir votre bien immobilier sur une durée déterminée (généralement entre 25 et 30 ans), ce qui permet de diminuer votre assiette imposable.
Le statut LMNP est cumulable avec le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition.
La loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation spécifique aux investissements locatifs dans des résidences avec services (résidences étudiantes, résidences pour seniors, etc.). Pour être éligible à la loi Censi-Bouvard, votre bien doit être neuf ou en état futur d’achèvement et loué meublé pendant au moins 9 ans. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du logement, étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € par an.
Attention, la loi Censi-Bouvard n’est applicable que jusqu’au 31 décembre 2021.
La TVA sur les locations saisonnières de courte durée
Dans certains cas, les locations saisonnières de courte durée sont soumises à la TVA. Pour être exonéré de TVA, il faut que la location soit directe (sans intermédiaire) et sans prestation para-hôtelière (fourniture du linge de maison, petit-déjeuner, nettoyage quotidien). Si vous êtes soumis à la TVA, vous pouvez récupérer celle-ci sur vos dépenses liées à l’investissement immobilier (achat du bien, travaux, etc.), ce qui permet de diminuer le coût global de votre investissement.
Toutefois, soyez vigilant quant aux obligations déclaratives liées à la TVA et aux conditions pour bénéficier du droit à déduction.
En résumé, plusieurs dispositifs fiscaux permettent d’optimiser votre investissement immobilier lors de l’achat d’un bien destiné à la location saisonnière de courte durée. Le choix du régime fiscal adapté dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans votre projet.